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上海樓市遇冷買房又送寶馬

來源:新浪財經作者:貓哥發布時間:2019-10-14點擊:90 人次

每到“金九銀十”,“買房送寶馬”這樣的好事就是接踵而至,寶馬已經快要成為了購房促銷的標配了。去年的這個時候,招商送,綠地也送,豪宅送,平層也送,上海寶山送,廣東陽江也送。

雖然已經是玩剩下的梗,但是到了今年,仍然還有一群效仿者。

貓哥甚至看到了“廣州首付1萬、總價28萬還送寶馬”這樣令人有點“驚悚”的推廣信息,你敢發我都不敢信。

01

這一次“最紅”的效仿者是也位于上海寶山,上一次送寶馬的主角招商雍和府17公里外的“央璽”。

大紅的背板上碩大的“送”字非常惹眼,連在一起則是“購房送寶馬,一步到位”,而旁邊就是一輛全新的寶馬車,非常的有沖擊力。

話說,央璽這個盤也算是來頭不小。

2016年8月17日,寶山區顧村鎮總建筑面積約12.6萬平方米的一塊宅地,被建發、首開、中糧聯合體以總價67.9億元競得,溢價率115%,樓板價53727元/平方米,成為當時的寶山顧村“地王”,也成為了上海外環樓板價之最。

建發操盤三年,“顧村地王”成為了高層+別墅的“央璽”項目,在拿到預售證入市前,還失了一把火。

不過,這把火并沒有把項目燒旺。

6月27日,央璽以6.3萬的均價開盤,最高報價6.8萬,最低報價5.5萬,基本上與樓板價持平了,按照這個價格來講,基本上算是“虧本”賣了。

戶型面積從85到95平方米,也算是“剛需戶型”了。

但是,銷售卻很不理想,畢竟這是寶山首個均價“破六”的項目,與周圍“5”打頭的新盤相比,實在沒什么吸引力。

根據上海市房地產交易中心的“網上房地產”,從6月27日一期開盤至今,6月份賣出了9套,7月份賣出71套,8月29套,9月25套,最終344套住宅僅售出了134套,其中還有兩套被退了房,去化率不到40%。

而二期已經拿到了預售證,開盤在即,所以在國慶節前后,搞了一個認籌活動,也就是“購房送寶馬”活動,還真有很多人沖著這個優惠去看房。

而就這,也是在玩套路。你以為的是“送”,實際上是“抽”,10月認購簽約,獲得的是寶馬5系轎車的抽獎資格,而抽到的,也只是轎車的“10年使用權”。

這個套路,一點都不真誠。

當年的雍和府雖然身處遠郊區,但是人家是真送,不要車還可以折現呢,而其他玩這個套路的,至少也會標明“抽取”。

一句話,還是消化庫存的壓力太大了。

02

事實上,整個上海的行情都不算好,“日光盤”基本上鮮有了,而幾千人搖號的盛況也已經不再。

9月中旬,上海前灘板塊的晶萃名邸上市,這是時隔半年,前灘再推新盤,已經算是網紅盤了,戶型好,而且搖號不需要凍資,306套房源最終迎來的961組有效的認籌。

而要知道,在2018年的時候,同樣位于前灘的中糧前灘海景壹號項目,推盤437套,搖號人數達到了3127,僅有13.98%的“得房率”。而且在認籌階段,需要認籌金100萬,驗資285萬。

同前灘,同“紅”,但是不同的命。

近千人的搖號認籌,也沒有讓晶萃名邸成為“日光盤”,目前仍有71套房源可售,推出的10棟樓,均處在“在售”狀態,無一清盤。

9月份,上海有近20個項目開盤,但是在上海市近7日銷售排行榜中,只有黃山錦庭和晶萃名邸進入了銷售top10,而其余8個不是商業,就是2018年底開盤的老項目。

據CRIC監測,今年國慶黃金周期間(10月1日-7日),30個典型城市新增商品住宅成交面積為167萬平方米,較去年同期小幅微增3%,一線城市中,僅有深圳同比大漲80%,維持著一線的熱度,北京上漲一成,而上海則是以83%的幅度暴跌。

在節前,重點城市都在加速推盤,雖然推新是主流,但是供應還是比較多的,中指院的數據顯示,節前一周內,全國重點城市共開盤105個項目,合計推出房源19171套,而在9月30日至10月6日一周內,開盤項目縮減至44個,房源7435套。

下降的不僅是房源數量,還有平均去化率。

在國慶期間的一周內,開盤項目的平均去化率由上一周的63%下降至42%。黃金周的新房,也沒有比較好賣。

03

雖然整體上房子不好賣,但是仍然還有“暢銷款”。

什么樣的房子好賣?

一個是大家傳統意義上的“躺賺房”。

比如南京江北自貿區內有個江與城項目,據稱是區位優勢明顯,升值空間大,而且南京整體限價的情況下,能夠做到房價比周邊的房源低,仍然能夠“買到就是賺到”,一期開盤200多套房,7000多人報名,二期的300多套,又是7000多組搖號。

而在更早一點的杭州,“千人搶房”是小意思,8800的登記人數都不算高,有一個公寓項目,178套的房源,引來2.95萬人提交登記成功,另有1.1萬人的資格待審核,最終中簽率0.6%。

而另外一種,就是讓人架不住的“瘋狂促銷”。套路也好,真誠也罷,“降價”這件事在全國人民的心中還是很有分量的。

進入9月份以后,市場迎來的就是一個“全員賣房”的局面,當二手房的房主們還在糾結要不要降價賣房的時候,頭部房企已經打響了降價的“戰役”,有房企連KPI都上了。

作用也是很明顯的。

房企拿出了9月份的數據,市場是很震驚的。恒大9月實現合約銷售金額約831.1億元,環比增長約73.8%,同比增長約31.9%,刷新了恒大單月合約銷售金額的歷史紀錄;碧桂園9月份合同銷售515.8億,同比增長40.39%;世茂單月全口徑銷售額320.9億,環比增長49%,同比增長57%。

降價有用。

04

不過,在進入四季度之后尤其是黃金周之后,不確定的因素又增加了一重。

10月8日,以LPR為基礎的房貸利率新政正式實施了,新發放的商業性個人住房貸款利率以最近一個月的LPR為定價基準加點形成。

首套房不低于LPR,而二套房加點不低于60個BP(基點)。

最新一期的LPR是央行在9月20日發布的,一年期的LPR降了5個BP,全面降準后,帶動LPR定價走低,5年期的LPR4.85%,與上期相比維持不變。

在新政落地首日,不少城市都對當前的房貸利率做了調整,各地的加點幅度也各不相同。

北京的首套房在LPR基礎上加50個BP至5.4%,二套房加105個BP到5.9%,基本上與此前按基準利率上浮后的房貸利率持平;南京首套房加80個BP,二套房加105個BP;熱點城市蘇州,首套加120個BP,二套房加150個。

而在未來,城市間的利率分化也會更加明顯,但是LPR整體下降的趨勢并不大,畢竟在LPR政策出臺之初,其中的一個目標就是不刺激房地產。而每月的LPR調整以及各個銀行貸款加點的多少,除了報價銀行的因素外,還要考慮的就是當前房地產市場的狀況。

雖然后續報價還沒有出,但是穩中漸緊,卻能夠達成一部分共識。

在上市房企的中報期,很多房企表示不拿地了,而逐漸降溫的土地市場也表明,很多房企已經開始動存貨清庫存了。

那么,接下來的四季度,還會繼續打折促銷嗎?

冷熱不均,風險也暗含其中,傻傻買房就能躺賺的好時候,一去不返了,當然,撿漏賺錢的機會也不少,這更考驗你的眼光和勇氣。

(編輯整理:溫嶺房產網

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